Sælg og lej tilbage - SOLT

1. Centerets formål, primære opgaver og politiske udvalg

Formål:

Egedal Kommunes sælg og lej tilbage arrangement (SOLT) skal økonomisk balancere.

Primære opgaver:

De primære opgaver er at betale for leasing af de solgte bygninger, opnå optimalt afkast af den deponerede kapital og tilbagekøbe bygningerne på et fastsat tidspunkt. 

Politisk Udvalg:

Økonomiudvalget.

2. Strategi og resultatmål

Der er ikke opstillet resultatmål for SOLT.

Finansielle mål:

Beskrivelse af mål

Måltal

Resultat

 -

-

-

Ikke-finansielle mål:

Beskrivelse af mål

Måltal

Resultat

-

-

-

SOLT i 2016

SOLT er en forkortelse af ”Sælg Og Lej Tilbage”. Stenløse og Ølstykke kommune solgte i år 2000 en række skolebygninger til et leasingselskab med en pligt til at købe dem tilbage en årrække senere. I den mellemliggende periode lejer kommunen dem og afdrager på gælden.

SOLT omfatter følgende bygninger i Ølstykke: Toftehøjskolen, Hampelandskolen, Stengårdsskolen, Maglehøjskolen, Jørlunde Skole og Bækkegårdsskolen. I Stenløse drejer det sig om den tidligere Sandbjergskole, Ganløse Skole, Lærkeskolen, Lærkeklubben, Veksø Skole og Slagslunde Skole. Stenløse Rådhus indgik oprindeligt i porteføljen, men rådhusbygningen blev senere tilbagekøbt. Indtægterne fra salget af bygningerne er lagt i depot. Depoterne anvendes til dels til at betale leasingafgift og til når kommunen skal købe bygninger tilbage.

Stenløsebygningerne købes tilbage i 2018 og Ølstykkebygningerne i 2025 ifølge beslutningssag nr. 12/11946 om ”Finansiering af nyt rådhus og sundhedscenter og fremrykning af udløbet af SOLT-projektet”. Kontrakterne fastlægger, at leasingselskabet skal varsles seks måneder før tilbagekøbet.

Aftalegrundlaget omfatter de oprindelige hovedaftaler, der vedrører salget af bygningerne og dels en række tillægskontrakter, der vedrører opførsel af en skolebygning (Bækkegårdsskolen), samt renovering. Samlet drejer det sig om 30 aftaler med 3 hovedkontrakter og 10 tillægskontrakter. Kontrakterne for bygningssalget for Stenløse løber indtil 1/6 2025. For Ølstykke løber de indtil 31/5 2030. Tilbagekøbene før udløb er muliggjort af en køberet, der er præciseret i kontrakterne.

I 2016 har Kommunen tilbagekøbt et mindre klubhus på Lærkeskolen fra SOLT, for at etablere solceller på bygningen.

Kommunens leasingaftaler er reguleret af bekendtgørelse nr. 1580 om kommunernes låntagning og meddelelse af garantier mv. af 17. dec. 2013 samt medfølgende vejledning. Reglerne for sælg og lej tilbage aftaler har ændret sig siden kommunen indgik aftalerne i år 2000. I gældende lånebekendtgørelse fremgår det, at Økonomi- og Indenrigsministeriet skal godkende hvis en kommune vil indgå en leje- og leasingaftale, om benyttelse af ejendomme, lokaler og anlæg m.v., der før aftalens indgåelse har været i kommunens eje. Økonomi- og Indenrigsministeriet har præciseret, at arrangementet ikke må påføre kommunen væsentlig økonomisk risiko, og at arrangementet ikke må være spekulativt.

3. Regnskab for SOLT

3.1 Regnskab for SOLT

Tabellen viser, at SOLT samlet set kun påvirker kommunens kassebeholdning gennem kommunens indbetalinger til SOLT-depotet. Udgifter fra SOLT finansieres af depot. Indbetalingsrækken er i regnskabet nul, da indbetalingen først er overført fra kommunen til depoter i januar 2017.

Kommunen betaler en leasingydelse, der består af en leasingafgift (husleje) og afdrag. Leasinggiver oplyser ikke direkte om hvor stor andel afdrag og husleje andrager, dette sker indirekte ved halvårlige restgældopgørelser.

Leasingafgiften var i 2016 budgetteret med 23,7 mio. kr. Det blev nedjusteret i korrigeret budget pga. lavere renteudgifter end forventet. Regnskabet viser en væsentligt lavere afgift på 5,4 mio. kr. Årsagen er dels negativ rente i 3 af 4 kvartaler og dertil, at kommunen har ændret konteringspraksis, så en større andel af leasingydelsen konteres som afdrag.

Afdraget på leasinggæld er derfor ændret fra et oprindeligt budget på 33 mio. kr. til et budget på 43,6 mio. kr. Hvilket svarer til en budgetafvigelse på 10,6 mio. kr.

Kapitalforvalterhonoraret var budgetlagt med 0,6 mio. kr. Dette har ikke været nedjusteret over året grundet usikkerhed om det endelige resultat, da salæret er delvist performancestyret. Årets resultat viser et salær der er mere end halveret. Det skal ses i sammenhæng med årets afkast, der er mindre end forventet.

Det samlede afkast fra depoterne i 2016 endte på 12,6 mio. kr. Afkastet blev nedjusteret i løbet af 2016 fra 24,3 mio. kr. til 18,3 mio. kr. da de finansielle markeder ikke viste den ventede vækst, men årets resultat endte alligevel lavere end forventet. Årsagen til det lave afkast skal i høj grad tillægges det amerikanske præsidentvalg.

I forhold til overførsler fra 2016 til 2017 gælder det for SOLT, at der forbliver 44,7 mio. kr. vedrørende restbetaling af det nye Rådhus og Sundhedscenter i SOLT-depotet til bedre forrentning.

3.2 Opfølgning på primære udgifts- og indtægtsdrivere

Primære drivere

Resultater

  1. Leasingydelse

Leasingydelse

Leasingydelse består af afdrag, renter og diverse omkostninger(husleje). Leasingydelse reguleres i forhold til de ændringer, der sker i renten for Nationalbankens Indskudsbeviser (NIBS). Referencerenten i aftalerne er EURIBOR. Afdrag på leasinggælden er i 2016 budgetlagt med 33 mio. kr.

Leasingydelsen fastsættes ud fra den korte rente (tre måneders variable rente). Leasingaftalerne er aftalt med variabel rente, derfor kan forholdet mellem afdrag og rente ændre sig væsentligt. Samtidig er aftalerne påvirket af kursændringer, da afgifterne for skoler opkræves i euro. Undtaget for Jørlunde, hvor gælden er i danske kroner. Leasingydelsen for Jørlunde Skole er dertil fast med hensyn til både renter og afdrag.

Leasingydelsen i Stenløse-aftalerne består af afdrag og øvrige omkostninger (husleje). På renovering af skolerne i Ølstykke indeholder leasingydelsen både renter og afdrag. På hovedaftalerne for Ølstykke afdrages der først fra medio 2020.

Leasingydelsen i 2016 er budgetteret ud fra et forventet gennemsnitligt renteniveau på 2,5 % og en valutakurs på 7,45.

Renteniveau

Renteniveauet differerer for de forskellige aftaler. Jørlunde kører med en fast rente på 4,68 % og en rentemarginal på 0,25 %. Renten er variabel for de øvrige aftaler. Rentemarginalen for Stenløse  er på 1,65 %, for Ølstykke er den noget lavere 0,2 %.Rentemarginalen er en minimumrente der skal dække bankens omkostninger og bankens risiko for tab.

Renteniveauet har i 2016 været væsentligt lavere end budgetteret, idet den hele 2016 i gennemsnit har været -0,3 % + rentemarginalen.

Valutakurs

Valutakursen bevægede sig i 2016 inden for intervallet 7,46 primo året til 7,43 ultimo året, hvilket har givet en kursgevinst.

Det betyder, at den samlede leasingydelse er blevet lavere end forventet. Det oprindelige budget var på 57,3 mio. kr. Forbruget har været på 49,3 mio. kr.

Ændret konteringspraksis

I 2016 har kommunen ændret måden at kontere leasingydelsen på. Leasingydelsen er sammensat af leasingafgift og -afdrag. I 2016 er alt afdrag ud fra oplysninger i SOLT-kontrakterne konteret som afdrag efter anbefaling fra kommunens revision. Derfor er en større andel konteret som afdrag og en mindre del som leasingydelse (husleje).

Det budgetterede afdrag var på 33 mio. kr. Det realiserede afdrag er samlet på 43,6 mio. kr. Budgettet til husleje var på 23,7 mio. kr. Det realiserede forbrug var på 5,4 mio. kr., hvilket er 12,3 mio. kr. lavere end korrigeret budget.

  1. Afkast

Afkastet (renten) af den deponerede kapital går dels til at finansiere leasingafgiften (leje for fortsat benyttelse af bygningerne og afdrag på gæld) og dels til at sikre, at kommunen kan tilbagekøbe bygningerne, når leasingperioden udløber.

Det budgetterede leasingafkast baseres på den lange rente (ti-årige rente).

Kommunens tre kapitalforvaltere investerer den deponerede formue ud fra de principper der er fastsat i kommunens finansielle politik, hvor det fremgår at porteføljen skal sammensættes af danske obligationer og en mindre andel aktier.

I % Min. Maks.
Kontant 0 100
Danske Stats/Real obl. 0 100
Kontant+ Danske obl. 70 100
High Yield obl. 0 15
Emerging Market obl. 0 15
Aktier 0 15
HY+EM+Aktier 0 30

Kilde: Egedal Kommunes finansielle politik 2015

Investeringsprofilen betyder, at minimum 70 % af kommunens depot skal være placeret i danske obligationer eller kontante bankindskud. Endvidere må kun 30 % være placeret i aktier, High Yield (virksomhedsobligationer) eller Emerging Market (statsobligationer udstedt i lande i den tredje verden), dog maksimalt 15 % indenfor hver aktivklasse.

Det forventes med den ovenstående investeringsprofil, at Egedal Kommune øger det forventede afkast på porteføljerne uden at øge risikoen væsentligt. Dette skyldes risikospredningen ved at kombinere forskellige aktivklasser i samme portefølje.

Afkastet er i 2016 på 18,1 mio. kr. De finansielle markeder har i 2016 i høj grad været påvirket af hovedsageligt det amerikanske præsidentvalg, BREXIT og usikkerheder, om hvor vidt den europæiske centralbank ville udmelde rentestigninger. Usikkerhederne har samlet betydet et relativt lavt afkast selvom, at de finansielle markeder er stabile efter tidligere års turbulens.

Kapitalforvaltersalæret er i 2016 på 0,286 mio. kr. Dertil kommer et mindre depotgebyr og handelsomkostninger.